Kategorie: Ringling/Wohnen am Grünwald

Am Montag, 7. November, hatte die Zeitschrift «Hochparterre» Fachleute und Interessierte zum Städtebau-Stammtisch ins Restaurant Desperado nach Höngg geladen. Moderatorin Rahel Marti brachte die Post-«Ringling»-Stimmung in Architekturkreisen gleich in der Einleitung auf den Punkt: Sie passe zum Namen des Veranstaltungsortes, «Desperado», der Verzweifelte, so fühle man sich. Dass diese «Verzweiflung» insbesondere auf verschiedenen Interpretationen des Urteils beruht, sollte sich in der Diskussion dann gebührend zeigen. Nach der Einleitung durch Ursula Müller, Mitglied der Geschäftsleitung im Amt für Hochbauten der Stadt Zürich und Adrian Streich, Architekt und Mitglied der Jury des Ringling-Projektwettbewerbs, waren alle im Saal auf dem gleichen Stand. Streich begründete nochmals den damaligen Entscheid für das Projekt «Ringling» und blieb bei der Einschätzung, dass es einen guten Bezug zum Rütihof nehme. Dem widersprach zuerst der emeritierte ETH-Professor für Raumordnung und Ringling-Gegner Jakob Maurer aus raumplanerischer Sicht. Gefragt nach dem Hauptmotiv für den Widerstand gegen den Ringling: «Höngg ist offen bebaut, eine Hofrandbebauung ist hier komplett falsch». Schützenhilfe bekam Maurer dabei von Alt-Bundesrichter, Planungs- und Baurechtsexperte Heinz Aemisegger. Selbst nicht am Urteil beteiligt hatte er die Akten studiert und wies das ganze Projekt vom Planungsbeginn bis hin zum Bundesgerichtsurteil mit zwei Kernaussagen in seine Schranken. Zuerst mit Blick auf das gross auf die Leinwand projizierte Bild des Stadtmodels: «Es kommen im Rütihof keine Blockrandbebauungen vor und sie, Stadt und Architekten, wussten, dass sie mit Paragraf 71 des PBGs konfrontiert werden würden». Jener Artikel, der verlangt, dass sich Arealüberbauungen «besonders gut» in die Umgebung einzupassen hätten. Und im Nachsatz dazu hielt Aemisegger fest, dass es nach seiner Auslegung des Urteils so einfach nicht rechtskonform gewesen sei und das Projekt mit seiner schieren Grösse die Dimensionen einer Arealüberbauung überstiegen habe. Mit dem richtigen Vorgehen hingegen, nämlich dem Weg über einen Gestaltungsplan, wäre der Ringling möglicherweise bewilligungsfähig gewesen. Im Gegensatz zum Instrument der Arealüberbauung, zu der die Behörden selbstmächtig eine Bewilligung erteilen, redet bei einem Gestaltungsplan das Parlament mit, und damit indirekt auch die Bevölkerung. Der zentrale Punkt des Bundesgerichtsurteils ist laut Aemissegger, der seine Voten eloquent vorbrachte, also, dass ein so grosses Projekt nicht an den Stimmberechtigten vorbeigeplant werden darf. Dass ihm diese wohl zustimmen, zeigte sich bereits in den letzten Jahren bei anderen Arealüberbauungen in ganz Zürich mit Widerstand aus der Bevölkerung. Bislang setzten sich die Baubehörden immer durch, nun wurde ihnen eine Grenze gesetzt. Wo die genau liegt, ist allerdings noch nicht klar definiert.

Die Grundordnung darf nicht ausgehebelt werden

Was weder die damit direkt angesprochenen, Ursula Müller und Adrian Streich, auf dem Podium noch eine Mehrheit der Fachleute im Saal lange nicht zu verstehen schienen, obwohl der Alt-Bundesrichter mehrfach darauf hinwies: Das Urteil kritisierte nicht die Arbeit der Architekten oder die Gestaltung des «Ringlings», sondern vor allem das angewandte Bewilligungsverfahren. Und er hält an die Adresse der Stadt Zürich fest: «Man kann mit einem Sondernutzungsplan (was Arealüberbauungen nun mal sind, Anm. der Redaktion) nicht die Grundordnung aushebeln». Die Stadt müsste, um für die angestrebte Verdichtung gewappnet zu sein, aufzonen, also zum Beispiel dort wo heute nur dreigeschossige Bauten zulässig sind, viergeschossige erlauben. Doch das könne sie, so kurz vor der Einführung des Mehrwertausgleiches, bei dem der durch die Aufzonung für die Landbesitzer entstehende Mehrwert abgeschöpft werden soll, nicht tun. Ob das «Ringling»-Urteil nun ein Einzelfall bleibt, wird sich zeigen. Dass die Diskussion nicht abgeschlossen und die Verwirrungen nicht behoben sind, zeigte eine Frage aus dem Publikum exemplarisch: Da wollte jemand das Gespräch auf den massiven Ausbau des Uniquartiers lenken und wurde von der Moderatorin, weil dies nicht das Thema des Abends war, abgeblockt und gleichzeitig von der grossen Mehrheit im Saal mit unverständlichem Lachen zum Schweigen gebracht. Verdichtung – egal ob unter kommunaler oder kantonaler Hoheit geplant – und wie sie ortsverträglich umzusetzen ist, wird sicher weiterhin für Streitigkeiten bis vor Bundesgericht sorgen.

PDF zum Fach-Artikel im Hochparterre

1999 war es, als die Stadt Zürich, Besitzerin der 31 598 Quadratmeter grossen Bauparzelle an der Ecke Regensdorfer- und Frankentalerstrasse im Rahmen des Legislaturziels «10 000 Wohnungen», diese zur Überbauung freigab und gemeinnützige Investoren suchte, die sie überbauen und die im Rahmen der offenen Planung gesammelten Wünsche der Bevölkerung aufnehmen würden. Nach einem Architekturwettbewerb wurde im Sommer 2006 das Projekt «Ringling» präsentiert, als Bauträgerschaft zusammengefunden hatten sich die Stiftung Alterswohnungen der Stadt Zürich, die Gemeinnützige Bau- und Mietergenossenschaft (GBMZ) und die Baugenossenschaft Sonnengarten. Im Baurecht sollten Familien- und Alterswohnungen, Kinderkrippe, Kindergarten, Cafeteria, Mehrzwecksaal, Jugendraum und Ladenlokale entstehen. Bereits im Herbst 2006 formierten sich die Gegner in der IG pro Rütihof – contra Ringling, wobei sie stets betonten, nicht gegen eine Überbauung per se, sondern nur gegen den «Ringling» zu kämpfen.

Bewilligt, abgelehnt, bewilligt …

Als im Januar 2009 die erste Baubewilligung erteilt wurde und die Bauprofile standen, beschritt die IG den Rechtsweg. Rekurriert wurde über verschiedene Instanzen, und im Juni 2010 wurde, wegen Mängeln in der Verkehrserschliessung, bei der Baurekurskommission die Aufhebung der ersten Baubewilligung erreicht. Doch Stadt und Bauträgerschaft hielten am Vorhaben fest, überarbeiteten es und erhielten im Januar 2013 erneut grünes Licht. Und wieder erhoben die Gegner Beschwerde: «An der baulichen Gestaltung, dem achtstöckigen, gleichförmigen Mauerbaurings um das Areal herum hat sich leider nichts geändert. Deshalb werden wir erneut dagegen rekurrieren», liess Jean E. Bollier, Präsident der IG pro Rütihof, umgehend verlauten. Hauptsächlich kritisiert wurde stets die Nichterfüllung der erhöhten Anforderungen für Arealüberbauungen. Als solche hätte der «Ringling» von einer höheren Geschosszahl und eine höhere Ausnützungsziffer profitieren können, als sonst in dieser Bauzone zugelassen. Gemäss kantonalem Planungs- und Baugesetz (PBG) müssten solche Bauten im Gegenzug besonders gut gestaltet sein und sich in die Umgebung einfügen – was die Gegner dem «Ringling» beharrlich aberkannten.

Vernichtendes Urteil

Nun hat ihnen das Bundesgericht Lausanne, entgegen aller Vorinstanzen und Fachpersonen und -gremien, die sich je mit dem «Ringling» beschäftigt hatten, Recht gegeben. Und dies mit deutlichen Worten: «Im zu beurteilenden Fall fällt die geplante Baute klar aus dem Rahmen des in der Umgebung Üblichen. Sie tritt in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Eine Eingliederung in die bauliche Umgebung und die Rücksichtnahme auf diese fehlen vollständig», heisst es da. Die Anforderungen des PBGs würden «offensichtlich nicht erfüllt» und die gegenteilige Auffassung der Vorinstanz sei «nicht haltbar». Überdies sei auch zweifelhaft, dass das Projekt mit Blick auf die Wohnlichkeit und die Wohnhygiene von besonders guter Qualität sei.
Somit verweigert das Bundesgericht mit Urteil vom 10. August die Baubewilligung und ging auf die weiteren von den Beschwerdeführern erhobenen Rügen gar nicht mehr ein.

Die Gegner jubeln, die Bauherrschaft ist enttäuscht

«Wir sind, nach zehnjährigem Kampf, hocherfreut», schreibt Jean E. Bollier in einem ersten Kommentar und fügt an: «Neun Gerichtseingaben waren nötig. Im Februar 2008 gegen den Baurechtsvertrag wegen zu niedriger Baurechtszinse, zuerst an den Bezirksrat, dann ans Verwaltungsgericht und schliesslich vor Bundesgericht, welches 2010 den Rekurs ablehnte beziehungsweise nicht darauf eintrat. Ab Juli 2009 bis 2011 gegen die erste Baubewilligung: zuerst an das Baurekursgericht, dann bis vors Verwaltungsgericht, welches in der Sache Verkehrserschliessung diese Baubewilligung letztlich ablehnte. Und schliesslich seit Februar 2013 gegen die zweite Baubewilligung bis vor Bundesgericht». Und während dem ganzen Kampf habe sich die IG pro Rütihof immer gewundert: «Warum gaben alle vorgelagerten Gerichte keine oder nur eine schludrige Stellungnahme zur entscheidenden Frage ab, ob der Ringling die besonderen Anforderungen, die Artikel 71 des PBGs für Arealüberbauungen vorsieht, erfüllt oder eben nicht?» Genau dies hat das Bundesgericht nun getan.
Die Bauherrschaft dagegen ist natürlich enttäuscht. Sie trifft sich erst diese Woche, um das Urteil und die Konsequenzen, die sich daraus ergeben, zu besprechen. Die Stadt Zürich als Grundeigentümerin hofft ihrerseits, dass dieses Urteil gegen eine Arealüberbauung ein Einzelfall bleibt, wie Matthias Wyssmann, Leiter Kommunikation beim Hochbaudepartement, auf Anfrage sagt, doch: «Sicher hat das Bundesgericht ein Signal ausgesendet. Es kann also gut sein, dass Gegner von anderen Bauprojekten sich nun ermutigt fühlen». Angesprochen auf das Hardturm-Areal, das in Höngg wegen den geplanten Hochhäusern bestimmt auch zu Kontroversen führen wird, meint Wyssmann: «Letztlich ist jedes Projekt anders. Das Hardturm-Areal befindet sich in einem ganz anderen Umfeld, wo die Argumente ganz andere wären».

Offene Entschädigungsfrage

Die Baurechtsverträge von 2007 sehen vor, dass das Baurecht erst nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung im Grundbuch eingetragen wird. Lässt sich das Projekt nicht realisieren, muss die Stadt die beiden Genossenschaften und die Stiftung Alterswohnungen insgesamt mit maximal 800 000 Franken für die entstandenen Wettbewerbs- und Projektkosten entschädigen. Voraussetzung ist, dass die Baurechtsnehmer kein Verschulden trifft. In den Verträgen werden zwei Beispiele erwähnt: wenn der Gemeinderat den Baurechtsvertrag ablehnt oder wenn sich die baurechtlichen Voraussetzungen seit der Projektierung verändert haben. Die Baurechtsnehmer müssen in einem solchen Fall aber einen Risikobetrag von gesamthaft 90 000 Franken übernehmen.
Wyssmann sagt: «Der Bundesgerichtsentscheid ist ein Novum. Stadt und Baurechtsnehmer werden nun die Auswirkungen auf die Baurechtsverträge sorgfältig prüfen».
Auch wenn in Sachen «Ringling» das letzte Urteil gefällt ist, das letzte Wort dazu wird es noch nicht gewesen sein.

Das erste Projekt, 2006 eingereicht, war vor der Baurekurskommission, an welche die Rekurrenten gelangt waren, wegen der als gefährlich taxierten Erschliessung der unterirdischen Parkierungsanlage an der Geeringstrasse im Juni 2010 gescheitert. Die Zufahrt wurde im zweiten Projekt an die Strasse «Im oberen Boden» verlegt, worauf am 3. Januar 2013 die Baubewilligung erneut erteilt wurde – und die Gegner erneut dagegen vorgingen. Das Baurekursgericht schützte Anfang April 2014 die Baubewilligung, und so ging der Fall ans Verwaltungsgericht Zürich, das bereits 2011 über den Fall zu entscheiden hatte.

«Willkürliches Verfahren»

Damals, im 2011, taxierte es einen drei Meter breiten und 300 Meter langen Fuss- und Radweg rund um den Bau, der als unmittelbare Erschliessung der Wohnungseingänge gedacht war, als unzulässig. Trotzdem sei dieser nun im zweiten Projekt noch auf 400 Meter verlängert worden, ärgern sich die Gegner: «Im jetzigen Urteil des Verwaltungsgerichtes fehlt dazu eine jegliche Stellungnahme. Überdies hat es eine ganze Reihe von Beanstandungen gar nicht behandelt, was als Verletzung des rechtlichen Gehörs zu bezeichnen ist und somit einen willkürlichen Akt darstellt», monieren die Gegner des «Ringling».
Das Verwaltungsgericht sei verpflichtet, die Frage der Gestaltung beziehungsweise der Einordnung der grossen, die Regelbauweise übersteigenden Arealüberbauung frei zu beurteilen – das mache es jedoch nicht oder in ungenügender Weise: «Ein Augenschein wurde verweigert, und die Erstellung eines 3-D-Modelles, an welchem die Auswirkungen der massiven, bis 25 Meter hohen Mauer-Baute hätten bewertet werden können, fand nicht statt. Ein solches Verfahren ist willkürlich.»
Doch damit nicht genug: Das Verwaltungsgericht beurteile sogar bundesrechtliche Bestimmungen bezüglich Lärm, Schallschutz und Gewässerabstandslinien – in diesem Falle des Fürtlibaches − als nicht verletzt. «Es wird interessant und mitentscheidend sein, inwieweit das Bundesgericht diese bundesgesetzwidrige kantonale Zürcher Praxis beurteilen wird», sagen die Rekurrenten mit Blick nach Lausanne.
Und zu guter Letzt ist man auch nicht einverstanden mit der Haltung des
Verwaltungsgerichts zu einem Quartierplan aus dem Jahr 1975: Damals wurden mit den Landbesitzenden, darunter auch die Stadt Zürich mit ihrem nun für den «Ringling» vorgesehenen Areal, die maximalen Bruttogeschossflächen vertraglich festgesetzt, welche die Rekurrenten nun durch den «Ringling» verletzt sehen. «Dieser Vertrag ist nie geändert oder aufgehoben worden und auch eine neue Bau- und Zonenordnung, wie sie seit 1975 zweimal erfolgte, macht den Vertrag nicht ungültig», sind die Rekursführenden überzeugt. Das Verwaltungsgericht sieht das anders, und das Bundesgericht wird auch das zu prüfen haben.

Was ist «städtebaulich zurückhaltend»?

Selbst zum im Frühling 2010 erlassenen regionalen Richtplan zur «Räumlichen Entwicklungsstrategie der Stadt Zürich» nähme das Verwaltungsgericht nicht Stellung oder dann bezeichne es ihn als auf den «Ringling» nicht anwendbar, wird beklagt. Das neue Projekt sei aber 2013 eingereicht worden und müsste sich somit an die seit 2010 geltenden Vorgaben halten. Verlangt werde dort unter anderem eine «zurückhaltende städtebauliche und architektonische Erscheinung» − nur einer von vielen
Grundsätzen, welche nach Ansicht der Ringling-Gegner massiv verletzt werden. Der Gründe, warum die IG pro Rütihof und die Interessengemeinschaft der Immobilienbesitzer die Beschwerde ans Bundesgericht weiterziehen sind also viele.

Im Archiv auf www.hoengger.ch unter Dossiers sind alle seit 2009 erschienenen Artikel abrufbar.
Informationen allgemein:
www.wohnen-am-gruenwald.ch
www.pro-ruetihof.ch

Drei beteiligten Bauträgerinnen – die Stiftung für Alterswohnungen und die Genossenschaften GBMZ und Sonnengarten – dürfen mindestens für den Moment wieder aufatmen: «Wir freuen uns über den klaren Entscheid und hoffen, möglichst bald mit dem Bau der dringend benötigten Wohnungen und Quartiernutzungen beginnen zu können», schreiben sie in der gemeinsamen Medienmitteilung.

Bundesgericht anrufen oder nicht?

Die Beschwerdeführenden, die IG pro Rütihof – contra «Ringling» und die Interessengemeinschaft der Eigentümer (IGER) entschieden erst nach Redaktionsschluss, ob sie die Beschwerde ans Bundesgericht weiterziehen werden oder nicht.
«Es gilt zu prüfen», teilt IG-Pro-Rütihof Präsident Jean E. Bollier per Mail mit, «ob ein weiteres Verfahren vor dem Bundesgericht, das in der Hauptangelegenheit betreffend ‚Gestaltung‘ nur noch auf Willkür prüft und nur noch allfällige Verletzungen von Bundesrecht in der Sache Lärm, Gewässer und Quartierplanverfahren in seine Erwägungen ziehen wird, überhaupt Sinn macht und wie gross die Chancen zu gewinnen überhaupt wären.»
Die Gegner des «Ringling» führen insbesondere eine Verletzung des Paragraphen 71 des Planungs- und Baugesetzes, «Besonders gute Gestaltung für Arealüberbauungen» ins Feld. Dieser sei, so ihre Ansicht, beim Projekt «Ringling» weder berücksichtigt, geschweige denn erfüllt und noch von keiner Rekursinstanz angemessen geprüft und beurteilt worden.